Los 10 mandamientos de comprar una casa

Alfonso SBHogar & Jardín, Inversiones Comments

Un amigo me pidió consejo hace poco sobre hipotecas, porque quería independizarse y estaba muy decidido a comprarse una casa. Como ya me le veía venir, le expliqué lo importante que era estar informado acerca del tema y que lo pensase muy bien, ya que no era una decisión que pudiera tomarse a la ligera, sino que debía estudiarlo bien y valorar las posibles alternativas.

Al igual que muchos de vosotros, he sido testigo de varios problemas serios en torno a las hipotecas en los últimos años.

Lejos quedan aquellos días en los que te concedían préstamos alegremente, sin una prueba consistente de ingresos, y sin embargo la responsabilidad del comprador sigue siendo la misma, si no quiere acabar arruinado.

Así que le recomendé a mi amigo que antes de que se lanzase a comprar se estudiase bien esta lista de consejos importantes, para asegurarse de que su proyecto tenía consistencia.

 

1. No pagues más hipoteca de la que te puedes permitir

Si tuviésemos que buscar una referencia, el principio básico de alquiler clásico nos dice que nuestro principal, intereses, impuestos y seguro no deberían suponer más del 30% de nuestros ingresos brutos.

Está claro que es un número arbitrario, no pasa nada si te excedes un poco, pero intenta que no sea demasiado. Piensa que la hipoteca no son todos los gastos del hogar, sino que también hay otros muchos, como los gastos de comunidad, el seguro del hogar, impuestos, o las facturas de la luz, agua y gas. Gastos fijos que podrían suponer hasta un 50% del valor de la hipoteca más.

Por eso, es muy importante que analices tu perfil y tu situación económica. Si eres muy joven, deberás tener en cuenta que la situación se complica bastante.

Una hipoteca desmesurada se te va a ir de las manos tarde o temprano. Al principio todo puede parecer fácil e incluso agradable, pero cuando surgen las complicaciones, no va a haber piedad: el banco quiere lo que es suyo, mes a mes. Por ello, es muy importante que seamos especialmente exigentes y objetivos con nosotros mismos en este aspecto.

 

2. Ten al menos una fuente de ingresos estable en la familia

Ya no estamos en el 2006, y los bancos son muchísimo más escrupulosos a la hora de comprobar tus ingresos antes de abrir el grifo de dinero.

Pero como decía antes, sigue siendo tu responsabilidad asegurarte que tienes un respaldo económico sólido y cuando digo sólido me refiero a suficiente, seguro y constante, para poder hacer frente a los pagos futuros de la casa. Como referencia, piensa que tu casa no debe superar, en ningún caso, 5 veces tu salario anual (aunque lo recomendable es como máximo 3 veces).

Si no cumples estos requisitos y aun así sigues empeñado en hipotecarte… corres el riesgo de que la hipoteca te atrape, exigiendo pagos fijos y sin posibilidad de escapar. Por eso, en este caso, sería mejor optar por un alquiler, debido a la mayor flexibilidad que te aporta en cuanto a pagos y cuantía de la cuota.

 

3. Ten pocas deudas (o mejor, ninguna)

Una hipoteca no tiene que ser muy grande para convertirse en una condena cuando la sumas a otras deudas, como los pagos por el coche, seguro, tarjeta de crédito, etc. Por eso, mejor intenta reducirlas lo máximo posible.

Hay personas que destinan hasta el 70% de su presupuesto mensual al pago de deudas. Y eso no puede salir bien.

 

4. Mantén un margen amplio

Además del pago de deudas, tienes otros gastos mensuales obligatorios, de tu día a día: seguros, comida y productos de uso cotidiano, ropa y la lista aumenta si tienes niños (colegios, etc.). Y si a eso le sumamos los gastos “extraordinarios”, como el ocio (vacaciones, restaurantes, viajes…) y el dinero que queramos ahorrar, el número se dispara.

Es imprescindible recordar las cifras, en este caso intenta que supongan menos de un 50%, para que tengas más flexibilidad, y cuando surjan gastos inesperados poder hacerlos frente o para ahorrar.

Un breve periodo de desempleo, una emergencia o una reparación del coche pueden convertirse en desastres financieros que te cuesten la casa.

 

5. Ten un fondo de emergencia

Si tienes un buen fondo de emergencia, no lo gastes innecesariamente. Si no lo tienes, no estás preparado para una hipoteca, aunque hayas ganado al bingo el sábado pasado 🙂

 

6. Ten un buen seguro de vida

Debemos distinguir bien entre los conceptos de seguro de vida y seguro hipotecario. Sabemos que un seguro de vida tiene como fin proteger a la familia del asegurado en caso de fallecimiento del mismo, obligándose a un pago correspondiente a la prima que se ha ido pagando. Un seguro hipotecario es algo similar, pero para una hipoteca: permite hacer frente al pago de un préstamo para la hipoteca a la vez que puedes seguir utilizando tu casa, de forma que en caso de fallecimiento, los prestamistas se aseguran de obtener su dinero. ¿De dónde? De otros seguros, como el de vida, de hogar o de protección de pagos.

En caso de tratarse de un seguro de vida hipotecario, la entidad que te concede el dinero para la hipoteca cobraría la suma correspondiente al resto del pago de esta en caso de fallecimiento del beneficiario, pero directamente del dinero de su seguro de vida.

Esta medida es obligatoria al contratar una hipoteca, por tanto debemos valorar la conveniencia o no de esta cobertura, para ver si es lo que mejor se ajusta a nuestras necesidades.

 

7. Que el anticipo sea de al menos 20%

El anticipo es la entrada que hay que dar para comprar la casa, y depende de muchos factores, como los ingresos o el tiempo que tengas para pagar la casa. Generalmente es el paso más difícil de la compra.

Supone una pequeña garantía para los que te prestan el dinero de la hipoteca, por si te echas atrás. En ocasiones, las entidades de crédito pueden ofrecer condiciones que parecen “maravillosas” respecto a este pago inicial, ¡pero no debemos caer en la trampa!. Pequeños anticipos pueden derivar en grandes problemas. ¿Os acordáis de las famosas “hipotecas subprime”? La gente se lanza a comprar más inconscientemente cuando el comienzo es más fácil, y aumenta la probabilidad de impago.

Además, generalmente si el porcentaje es inferior al 20%, las entidades te cobrarán un seguro adicional para cubrirse del posible riesgo. Por otro lado, con un mayor pago inicial seguramente tengas acceso a intereses menores, y eso siempre es una ventaja importante.

Que no te vendan la moto diciéndote que tienes más garantías porque el primer pago es muy reducido. Porque de hecho, no las tienes.

 

8. No juegues con el capital inmobiliario como parte de tu plan de jubilación

El capital inmobiliario tiene un peso importante – por eso se exigen grandes anticipos. Pero también está sujeto a los cambios del mercado inmobiliario, y tiene muy poca liquidez, por lo que no es muy recomendable jugar al azar con el.

Si cuentas con que para tu jubilación tendrás la casa pagada y bajos costes (mantenimiento, facturas, impuestos etc.), y esperas a poder obtener un rendimiento cuando los precios aumenten, recuerda que el ratio de los precios de la vivienda aumenta al ritmo de la inflación (muuuuy despacio, ahora está en torno al 2,4%).

Vamos, que no podemos hablar de comprar una casa como una “buena inversión”, ni siquiera como una inversión..

 

9. Prepárate para asentarte

A no ser que estés preparado para quedarte en la misma casa (calle, barrio, distrito, localidad etc, ¡y país!) entre 7 y 10 años, e incluso más, los costes de comprar una casa no te compensan. Piensa que tendrás que pagar:

  • Impuestos: IVA (7% del importe escriturado), con anexo si es con plaza de garaje, e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (1%). Si es de segunda mano, no se paga IVA, pero si el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (7%)
  • Gastos de Tasación. La tasación consiste en la valoración de la casa por un experto cualificado (tasador). Suele estar entre el 0.8 y 1 por mil, unos 150-250€.
  • Gastos de Notaría. Se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la vivienda. Rondan entre los 400-600€.
  • Gastos de Registro. Se producen por la inscripción en el Registro de la Propiedad. Alcanzan los 250-400€.
  • Gastos de Gestoría (opcionales, pero recomendables). Varían según la compañía contratada, al ser a terceros.

En total, estos gastos pueden suponer un 10% del valor de la casa, y NO son negociables¡No es moco de pavo!

La cuestión entre alquiler e hipoteca depende también en gran medida de los “años” que vayas a mantener tu casa. Si tienes claro que es “para toda la vida”, probablemente si te compensará comprar, pero si no, haciendo números tendrás que ver lo que tardas en recuperarlo.

Por ponerlo más sencillo: si te gusta moverte, mejor alquila.

Mucha gente subestima esto, pero es un coste muy importante, aunque sea abstracto: es un coste de oportunidad. No solo si te gusta, puede que recibas una oferta de trabajo atractiva en otro lugar, y tengas que rechazarla por estar encadenado a tu hipoteca. Piénsalo.

 

10. Vigila el ratio precio-renta por si hay signos de burbuja

Lo primero de todo: estate pendiente del mercado inmobiliario y sus movimientos. Hoy por hoy, las condiciones de comprar una casa se han endurecido a través de las medidas propuestas por el Gobierno para fomentar el alquiler.

El ratio precio-renta es el precio total de una casa dividido por el pago en alquiler anual de una casa equivalente. Este simple cociente nos desvela si los precios de las casas están bien establecidos o si por lo contrario están sobrevaloradas o minusvaloradas.

Durante la burbuja inmobiliaria, el precio en muchos mercados subió de forma absurda: la gente compraba casas que costaban hasta 25 veces más lo que habrían pagado en alquiler.

 

La decisión final

Está claro que nadie es perfecto y siempre habrá algún punto de la lista que flojee: es complicado llegar a una situación de perfecta estabilidad financiera. Pero siempre que alguien ha llegado a una situación crítica y con riesgo incluso de perder la casa, resulta que habían ignorado prácticamente todas las reglas, incluyendo la más importante: gastarse en la vivienda un porcentaje demasiado alto de sus ingresos.

Sabiendo que una compra prudente implica seguir al menos la mayoría de estas reglas, que además de imprescindibles tienen un cierto nivel de obligatoriedad y que no se trata siquiera de una inversión consistente, concluiréis como yo que una gran parte de la población que se hipoteca estaría mejor alquilando.

La última decisión depende de nosotros, pero tenemos que ser muy conscientes de todo lo que implica la compra y estudiar nuestro perfil personal económico de forma autoexigente, en caso de que nos queramos decantar por esta opción.